Защиту от «бабушкиной схемы» с квартирой нашли в принципе из «12 стульев»
Для того чтобы избежать потерь при покупке квартиры, где есть риски мошенничества по «бабушкиной схеме», можно подстраховаться с помощью двух способов. Это либо составление договора купли-продажи с указанием такого риска, либо, если сделка уже прошла и квартиру требуют назад — просить суд оставить квартиру у покупателя до тех пор, пока ему не вернут уплаченные деньги. Об этом РБК рассказали опрошенные юристы.
Механизм, при котором квартира возвращается продавцу только после того, как он вернул деньги, — «справедлив». «При отмене покупки стороны должны вернуть все полученное по сделке, так называемая двусторонняя реституция», — рассказал РБК юрист по вопросам недвижимости и развития Олег Силкин, комментируя соответствующую идею Росреестра. «Как говорится в романе «12 стульев» — утром деньги, вечером стулья, можно наоборот, но деньги вперед», — описал суть схемы Силкин.
«Бабушкина схема» — получившие распространение сделки с недвижимостью или другим имуществом, при которых продавцом выступает пожилой человек. Через некоторое время после сделки он заявляет, что действовал по указанию мошенников, которые забрали у него все вырученные деньги. После этого продавец подает в суд на покупателя и требует вернуть проданную квартиру или имущество. При этом деньги назад, как правило, не возвращаются под предлогом того, что их уже отдали мошенникам.
Для того чтобы защититься от возможного мошенничества, можно подстраховаться на двух этапах. Во-первых — на этапе заключения сделки о покупке квартиры. «Если прописать [в договоре купли-продажи квартиры], что продавец не находится под влиянием мошенников в момент заключения договора, то это полезная история. У нас есть статья 178 Гражданского кодекса, она говорит о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. И есть статья 179 Гражданского кодекса про недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана. Заблуждение или обман — это основание для продавца предъявить в последующем иск о признании сделки недействительной», — рассказал РБК доцент департамента международного и публичного права Финансового университета при правительстве Игорь Семеновский.
По его словам, «если заранее продавец будет фиксировать в договоре, что он нормально действовал, то это вполне себе дополнительная гарантия». «При этом это также послужит закреплением того, что квартира никому не подарена, не обещана в дар, никому не может принадлежать. Все эти заверения в совокупности позволят гражданину претендовать на применение статьи 68.1 закона о госрегистрации недвижимости. Статья была введена с 2019 года, и она говорит о том, что гражданин — добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение по признанию сделки недействительной, имеет право на выплату однократной компенсации за счет казны РФ», — рассказал Семеновский.
Тем не менее этот пункт в договоре можно оспорить в суде, заметила в разговоре с РБК юрист, кандидат юридических наук Елена Рудакова. «Конечно, стороны могут подстраховаться и написать, что продавец в случае, если продавца признают действовавшим под влиянием мошенников в момент заключения договора, оставляет квартиру в залоге у покупателя, пока продавец не вернет деньги. Но, конечно, нельзя заранее знать, какое решение может принять судья», — рассказала она.
Второй способ касается тех, кто уже столкнулся с попыткой мошенничества и у кого пытаются забрать купленную квартиру. Обычно схема мошенничества в этом случае направлена на то, чтобы «концы ушли в воду» с выплатой денег обратно, рассказал РБК Игорь Семеновский. По его словам, по гражданскому кодексу (п. 2 ст. 167 ГК) «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке». «Когда победившая в суде сторона хочет получить квартиру обратно, она обращается в Федеральную службу судебных приставов и та с решением суда на руках просит Росреестр внести в ЕГРН запись о возвращении квартиры изначальному собственнику, что Росреестр, как это положено, и осуществляет. При этом, когда за возвратом своих денег к продавцу обращается покупатель, в том числе через ФССП, — таких денег у продавца уже не находится», — рассказал он. «Таков изначальный замысел, если даже не умысел», — добавил Семеновский.
В начале ноября Российская гильдия риелторов сообщила, что в 2025 году число споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, а потом не возвращает деньги, выросло на 15–20%. Росреестр выступил с инициативой возвращать продавцу право владения недвижимостью только после полного возврата покупателю уплаченных средств. По словам судьи Верховного суда Татьяны Вавилычевой, до возврата денег с покупки недвижимость фактически должна оставаться в залоговом состоянии, писала «Комсомольская правда».
Чтобы попробовать избежать такой схемы, можно прописать в иске в суд требование принять определенный механизм возврата денег, рассказала РБК Елена Рудакова. Она напомнила, что если суд примет решение о возврате квартиры продавцу, то по обычной практике тот получит на руки судебное решение и с ним пойдет к приставам. Те же, «строго выполняя решения суда, идут в Росреестр, где запись о новом владельце недвижимости убирается, эту часть судебного решения исполнить получается». «При этом, когда ФССП начинает, как и полагается, работать с другой частью судебного решения о возврате средств покупателю, то его исполнение становится невозможным — денег физически нет, такова изначальная задумка авторов схемы», — сообщила она.
«Механизм возврата денег и внесения записи в Росреестр можно прописать в решении суда. Поскольку стороны обязаны его исполнить, прописывать свои требования нужно максимально тщательно. Решение суда выносится на основании тех документов, которые составляют и подают в процессе стороны спора. Соответственно, стороны сами могут просить суд указать на те или иные нюансы в решении», — предложила Рудакова.
Механизм возврата денег должен прописывать суд, сообщил Игорь Семеновский. «В этом случае он должен делать механизм, который предусматривал бы исполнение данного обязательства. Можно это делать через обязанности сторон фиксировать свои договорные способности путем расчетов. Стороны могут убеждать, но это не договор залога, а специальный механизм, который должен прописываться в судебном решении», — рассказал юрист.
По словам Семеновского, сделка по возврату квартиры — это «сделка, которую надо вернуть на круги своя». Для расчетов по ней действуют те же механизмы, что применяются при оплате покупки квартиры, рассказал Олег Силкин: «На сегодняшний день законом предусматривается возможность передачи денег по соглашению сторон, это наличными под расписку, через банковскую ячейку, депозит нотариуса. Как правило, при наличном расчете (самый рискованный) часть денег — при подписании договора, остальное — после регистрации перехода права собственности (запись в Росреестре)».
Ранее в ноябре Верховный суд Якутии отказал пенсионерке в возврате квартиры, проданной, по утверждению женщины, под влиянием мошенников, и оставил недвижимость новой покупательнице. Пенсионерка продала свою квартиру в 2023 году после разговора с телефонными мошенниками, но позже смогла оспорить сделку. Однако после апелляции покупательницы Верховный суд республики отменил это решение. Судебно-психиатрическая экспертиза показала, что пенсионерка в момент заключения сделки могла понимать значение своих действий и руководить ими, психических расстройств у нее не было.
Летом 2024 года жертвой мошенников стала певица Лариса Долина — злоумышленники убедили ее провести фиктивную сделку по продаже квартиры стоимостью более 138 млн руб., обещая сохранение права собственности и перевод денег на «безопасный счет». В марте 2025 года московский суд признал сделку недействительной, поскольку Долина действовала под влиянием заблуждения. Квартира была возвращена певице, новая владелица квартиры подала иск.
Читайте РБК в Telegram.